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三人之间房产纠纷,王与律师代理原告一审胜诉

  • 分类:案例介绍
  • 作者:天津律师
  • 来源:天津法岱律师事务所
  • 发布时间:2020-09-07 14:23

【概要描述】
本案中的争议点是谁来承担原告于某的购房款和赔偿金,被告刘某和李某之间各有小心思, 最终法院判决刘某返还于某购房款和赔偿金,刘某和李某之间另行解决。

三人之间房产纠纷,王与律师代理原告一审胜诉

【概要描述】
本案中的争议点是谁来承担原告于某的购房款和赔偿金,被告刘某和李某之间各有小心思, 最终法院判决刘某返还于某购房款和赔偿金,刘某和李某之间另行解决。

  • 分类:案例介绍
  • 作者:天津律师
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三人之间房产纠纷,王与律师代理原告一审胜诉

原告:于某,男,1980年出生,汉族,住内蒙古赤峰市。

委托诉讼代理人:王雨,天津法岱律师事务所律师。联系电话:13352071690。

被告:刘某,男,1983年出生,汉族,住河北省沧州市吴桥县。

被告:李某,男,1991年出生,汉族,住河北省沧州市盐山县。

第三人:天津开发区房地产经纪有限公司,

原告于某与被告刘某李某第三人天津开发区房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年12月7日立案后,依法适用简易程序,于2018年7月9日、2018年8月7日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告于某向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令解除《房屋买卖(置换)合同》;2.判令被告刘某李某向原告返还购房定金500000元,并返还原告双倍部分定金284000元;3.判令被告刘某李某连带赔偿原告房屋信息服务费14200元、评估费5000元;4.判令被告刘某李某连带承担本案诉讼费5915元、保全费4535元、律师费10000元、保险费1606元。事实和理由:被告二与被告一是委托代理关系,被告一授权被告二代为出售涉案房产。2017年8月10日,原告与被告二在第三人天津开发区房地产经纪有限公司的见证下签订了《房屋买卖(置换)合同》,合同约定被告二将位于天津市滨海新区房屋(房屋所有人为被告一)出售给原告;房屋总价为人民币1420000元《大写:壹佰肆拾贰万元整),双方应于2017年11月10日之前签订《天津市存量房屋买卖协议)。另,由于房屋的实际产权人为被告一,签订合同时被告二向原告和第三人出示了《委托书》和天津市北方公证处为该《委托书》出具的《公证书》证明被告二受被告一的委托。具备合法有效的代为出售该房屋的代理权。合同签订当日,原告按合同约定支付给被告二300000元的购房定金。2017年8月31日原告又将追加的购房定金200000元交付给被告二。《房屋买卖(置换)合同》签订后,被告二理应在2017年11月10日之前与原告签订《天津市存量房屋买卖协议》经原告和第三人多次催促。二被告始终未按约定协助原告办理网签手续。原告为催促二被告尽快履行合同义务,委托律师于2017年11月24日向二被告发送《律师函》。二被告已收到该律师函但至今并未做出任何回复。原告认为,被告在收取了原告购房定金后却未按约定履行合同义务。原告有权要求解除合同。因被告违约致原告不能实现购房目的,被告应按合同约定双倍返还原告定金,并承担原告因此支付的房屋信息服务费、评估费和律师费等费用。原告为维护合法权益,依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定诉至贵院,望判如所请。

被告刘某辩称,不同意原告的全部诉讼请求。被告刘某并没有实际与原告签订房屋买卖合同,刘某曾将房屋出售给被告李某,是李某私自将房屋转卖给原告。对于原告主张二被告系委托代理关系,当时签订委托关系是为了刘某将房屋转卖给李某,方便李某刘某之间办理房屋过户手续,如果委托李某转卖,没有必要与李某签订买卖合同。实际出卖人应该为李某,属于转卖行为,刘某并不清楚李某将房屋出卖给原告,直到收到原告的律师函,被告刘某才知道李某将房屋转卖他人,并且刘某并没有收到相关购房款项。定金也超过总房款的20%不符合交易习惯。且原告并不具备购房资格,2017年4月1日以后,天津市出具购房政策,原告缴纳社保不到2年,原告不具备相关购房资格。收到律师函后,被告刘某也没有办法与原告网签、过户,是由于原告原因造成合同无法履行。

被告李某辩称,被告刘某陈述与事实不符。被告李某刘某签合同是因为刘某欠外债,委托李某卖房,但当时滨海新区公证处无法办理委托公正,所以就签署了一份买卖合同,办理了公证,李某就给刘某100000元现金,刘某还账了。后来李某刘某就办理了公证授权委托的手续,由于李某没有购房资格,所以李某就找到了原告。被告不同意承担赔偿责任,被告认为应当由刘某承担责任。

第三人天津开发区房地产经纪有限公司述称,李某于某2017年8月10日在第三人处签订了房屋买卖合同,约定房屋价款1420000元,签订合同后,在履行过程中出现纠纷,第三人也为双方进行协调,未能达成一致。

原告于某围绕诉讼请求依法提交了如下证据:

证据一、原告身份证复印件,证明原告诉讼主体资格;

证据二、委托书、公证书,证明签订房屋买卖合同时,李某刘某的委托,有权代为出售房屋;

证据三、房屋买卖(置换)合同及补充协议2份,证明原告与被告约定了房屋价款及后续可能过户给第三人的情况;

证据四、2017年8月31日出具的补充协议、定金收条、收条、建行交易明细清单,证明原告先后两次共支付定金50万元;

证据五、中介与刘某的录音及文字整理、中介与李某的录音及文字整理,证明刘某认可委托李某代其出售房屋,刘某未履行平贷义务;

证据六、律师函及快递回单,证明过了合同约定的期限后,原告通过律师函的形式催告过被告履行合同义务,被告拒绝履行,2017年11月24日邮寄的律师函。

被告刘某为支持其抗辩向法庭提交证据如下:

证据一、房屋买卖居间合同,证明刘某李某存在房屋买卖关系,2017年3月16日签订的合同,并且由被告李某负责偿还银行贷款;证明刘某李某之间是房屋买卖关系,办理委托关系也是为了方便过户。被告与李某的房屋买卖关系并没有授权将房屋转卖他人,也没有授权可以将房屋过户到他人名下。

证据二、银行催收通知书,证明由于被告李某没有按照约定偿还贷款,造成银行向我方发送催款通知,被告才知道李某没有还贷款,被告打电话通知李某,被告不再将房屋卖给他,向其讨要房本等,其没有返还,所以被告补办了房本。补办房本时间在原告与李某签订合同之前,并不是如李某所陈述,想涨价。而是由于李某未还款,将被告列入黑名单,所以被告决定不再将房屋卖给李某

证据三、房本,证明下发日期为2017年8月30日,申请日期为7月中旬,被告接到银行催收单后,与李某沟通,被告在中介处等了他两天,其为出现,后来被告就去补了房本,公示15个工作日后,才能缴纳印花税。

证据四、笔录。证明被告刘某李某是买卖关系,并未授权其代卖房屋,本案签署的房屋买卖置换合同系被告李某与原告签订,真实的买卖双方是原告与被告李某

被告李某为支持其抗辩向法庭提交证据如下:

证据一、公证书,证明刘某全权委托李某出售房屋。

证据二、合同,证明刘某收了李某10万元定金,签署了合同,当时刘某特别着急用钱,着急用钱,又做不了委托公证,所以做了买卖公证;

证据三、收条,证明刘某收到李某支付的10万元定金。

证据四、房本,证明刘某委托李某出售房屋。

第三人天津开发区房地产经纪有限公司未向法庭提交证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的主要证据和事实,具体在本院认为中论述。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2017年8月10日,原告于某(乙方)、被告李某(甲方)、第三人天津开发区房地产经纪有限公司(丙方)三方签订了《房屋买卖(置换)合同》,合同编号NO.M1701726。约定甲方将坐落在滨海新区塘沽久安里的房屋出售给乙方,价格1420000元(壹佰肆拾贰万元整)。甲方自行平贷,经甲乙双方协商,甲方确认于2017年9月10日前开始办理还清贷款并注销抵押权手续。乙方于2017年8月10日向甲方支付购房定金30万元整,该定金在甲乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分,如乙方未能履行合同之条款以至本合同不能顺利完成,则已付定金甲方不予退还,如甲方未能履行合同之条款以至本合同不能顺利完成,则甲方须返还双倍定金予乙方。同时合同约定甲乙双方于2017年11月10日前签订《天津市存量房屋买卖协议》,乙方应于签订完《天津市存量房屋买卖协议》后五个工作日内,将房款存入资金监管账户。本合同签订后,甲乙双方任何一方未能履行本合同,守约方提起诉讼的,则由违约方承担守约方实现债权过程中产生的全部费用,包括但不限于诉讼费、律师费。后,原告于某与被告李某签订了两份《补充协议》,约定李某允许原告将房屋过户至第三方陈有泉名下、原告追加定金20万元给付李某。原告提交的证据能够证明已经给付被告李某50万元,被告李某亦认可收到了原告给付的50万元。

另查,2017年3月16日,被告刘某与被告李某签订了一份《房屋买卖居间合同》,刘某为卖方,李某为买方,天津市房地产经纪有限公司为居间方,约定定金10万元。被告刘某与被告李某提交的房本均载明涉案房屋的所有权人登记的是被告刘某。同日,被告刘某向被告李某出具《委托书》一份,委托李某为其代理人,办理如下事项:办理坐落于滨海新区塘沽久安里:1、提前偿还上述房屋贷款,领取他项权证,协助银行个人办理他项权抵押登记手续、注销抵押登记并领取不动产权证书,出售上述房屋并到不动产登记部门打印房屋买卖协议,签订买卖协议,办理房屋产权转移登记等相关事宜;2、协助买方办理银行贷款的一切相关事宜;3、如果买方无法办理银行贷款手续,代为撤销房屋买卖协议并重新签订买卖协议;4、协助买方办理二手房交易资金监管手续;5、以受托人名义开立代收银行账号,并代收房款;6、办理与出售上述房屋有关的一切其他事宜。上述委托内容经公证书公证,由天津市北方公证处出具(2017)津北方证字第9078号《公证书》予以证明。

再查,被告刘某2018年2月在本院塘沽审判区立案起诉李某以及天津市某二房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,该案的开庭笔录中天津市某二房地产经纪有限公司陈述刘某着急用钱,因为刘某的房证在别人手里抵押了,然后天津市某二房地产经纪有限公司找到李某购买房屋,给了10万元定金,刘某拿了一部分,剩下的给别人拿走把房证拿回来,当时约定房屋有贷款,被告李某每月给原告刘某清偿贷款,等把房子卖出去,把剩下的房款给刘某,然后做的公证书,刘某李某的委托书全权处理这个房屋……”。对于刘某是否委托李某对外出售房屋的问题,天津市某二房地产经纪有限公司陈述是“在签合同时都说明了,双方都知道,当时来拿钱时,刘某欠的是他老家的李松的钱,已经明确告知双方了,也做了公证书,是代收房款代开存折的,李某违约就是没有每月按期还贷”;“…我是中介,谁也不偏袒,刘某是知道让李某出售的。”被告李某提交的收条载明被告刘某签字确认收到李某给付的10万元定金。二被告双方之间产生矛盾的主要原因是李某没有为刘某平贷,刘某补办了房本导致无法平贷。

另,被告李某陈述其没有向原告告知或出示过其与被告刘某签订的《房屋买卖合同》,对此第三人也予以确认,在三方签订合同时被告李某亦未向第三人告知或出示,在原告与被告李某签订合同时原告不知道该合同,被告李某只向原告和第三人出示了房本与《公证书》。

《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》第一条规定:“对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。”涉诉房屋坐落位置属于滨海新区。

本院认为,原告与被告李某签订了《房屋买卖(置换)合同》,双方约定被告李某将涉案房屋出售给原告,对于该合同的真实性,双方均予以确认。因被告李某向原告出示了《公证书》及房本,原告签订合同时知晓该房屋的所有人系被告刘某,并有理由相信被告刘某委托李某出售房屋,被告李某具备受托人的资格,二被告是委托与被委托的关系,因此签订合同的意思表示是真实的,原告与被告李某签订的《房屋买卖(置换)合同》,为双方真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,上述合同合法有效,双方均应依约履行。被告在原告给付定金后未按合同约定时间履行办理平贷、网签等合同义务,原告通过发送律师函的方式催告后被告依然没有在合理期限内履行,因此原告解除合同的诉讼请求符合法律规定的解除合同要件,本院予以支持。

其次,关于原告主张的返还定金和双倍定金的问题。原告与被告李某签订了合同,双方当事人均应按约定履行义务。原告依约定向被告支付了购房定金,被告李某应在2017年11月10日之前与原告签订《天津市存量房屋买卖协议》,经原告催促,被告始终未按约定办理平贷并协助原告办理网签手续,已经违反合同约定,属违约行为,应承担违约责任。虽然被告抗辩原告的购房资格问题,但被告李某与原告签署了《补充协议》,证明被告当时是知晓原告的情况的,被告在明知的前提下与仍与原告签署了买卖合同,因此视为其自愿承担合同履行的后果,在合同履行的该时间节点被告确存在未履行平贷网签的违约行为,应当承担相应的责任。并且定金系买房人为合同目的顺利实现所做的担保,原告缴纳定金数额虽高,但是原告是按照20%的标准主张双倍定金,符合法律的规定和合同的约定,本院予以支持。关于原告主张的信息服务费、评估费因未实际发生,本院不予支持。原告主张的律师费,保险费,本院认为定金罚则的适用,已足以弥补原告的损失,故该项诉讼请求,本院不再支持。

最后,关于原告主张的由二被告承担连带给付责任的问题,根据原告、被告提交的证据以及审理查明,虽然二被告之间对双方的关系存在争议,但是被告李某提交的公证书对于二被告之间的代理事项明确,原告作为买方人,根据被告李某出示的委托书以及房本、公证书,其有理由相信被告李某是受被告刘某以书面授权的方式委托李某代为出售房屋并办理各项手续,根据《民法总则》的规定,代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力,被代理人对代理人的行为承担责任。本案中,被告李某未以被代理人刘某的名义而是以自己的名义与原告签订了《房屋买卖(置换》合同》,原告作为代理关系中的第三人知道代理人与被代理人即李某刘某之间的代理关系,并且在二被告签订的委托书中明确约定了委托事项包括代签买卖合同代收房款等内容,根据《合同法》第四百零二条的规定,被告李某作出的以自己名字签订合同的行为直接约束被代理人和第三人,因此被告刘某应当对李某上述给付义务承担责任。原告主张被告李某承担连带责任,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。被告李某收取原告500000元后自己使用并未给付刘某,二被告之间的问题被告刘某可以另行它径予以解决。

 

本案中的争议点是谁来承担原告于某的购房款和赔偿金,被告刘某和李某之间各有小心思, 最终法院判决刘某返还于某购房款和赔偿金,刘某和李某之间另行解决。

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